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Geld & Finanzen  06.11.2014 (Archiv)

Immobilienpreise in Österreich - vor der Blase?

Erinnern wir uns an die Finanzkrise, so wurde diese von einer Blase am amerikanischen Markt ausgelöst. Immobilienbewertungen dort waren dermaßen daneben, dass entsprechende Hypotheken nicht mit realen Werten bedient werden konnten.

Die Folge, an der wir selbst in Europa immer noch kiefeln, war fatal: Banken gingen Pleite, weil die Kredite nicht mehr bezahlt wurden, die Besicherungen aber nicht gegeben waren. Daraufhin drehte sich die Spirale der Weltwirtschaft nach unten in die Rezession. 'Immobilienblase' ist seither ein Reizwort, das schlechte Erinnerungen auslöst.

Als kürzlich die Nationalbank - warum eigentlich? - die Immobilienpreise in Wien unter die Lupe genommen hat und für überteuert hielt, war das mehr als nur eine Schlagzeile. Wenn rund um die OeNB die Immobilienblase in Wien angesprochen wurde, rief das schnell auch Argumente der Gegner auf den Plan - allen voran haben die Immobilienmakler die Zahlen in Relation gesetzt.

Was die OeNB gemessen hat

Wie findet man eine Blase, also eine ungerechtfertigte Überbewertung heraus? Die Nationalbank hat hierzu Indikatoren geschaffen, die einen realen Preis ergeben sollen. Sie orientiert sich dabei etwa an dem Wohlstand der Bevölkerung und ihrer Möglichkeit, Wohneigentum zu kaufen. Aber auch die Rentabilität von Immobilienobjekten wird berechnet und in einen Wert umgemünzt. Und viele Faktoren mehr fließen in diesen Basiswert ein.

Danach wird der durch den Indikator berechnete Wert mit den tatsächlich realisierten Preisen verglichen, die derzeit am Markt erzielt werden. In ganz Österreich scheint der Indikator ganz gut das abzubilden, was am Markt verlangt wird - nur in Wien nicht. Hier wird im 'realen Leben' um 23% mehr für Immobilien verlangt, als es die Nationalbank durch ihre Indikatoren als für gerechtfertigt ansieht.



Die Frage aller Fragen lautet nun, ob die Nationalbank in ihrer Berechnung für Wien daneben liegt und die hiesigen Kosten für Immobilien den tatsächlichen Werten doch entsprechen oder ob Investoren sich lieber an der Berechnung orientieren und statt dem Zinshaus oder der Wohnung in der Hauptstadt sich eher im Bundesgebiet nach zB. günstigen Traumimmobilien umsehen, die laut Index ja deutlich preiswerter zu haben sind?

Der Immobilienmarkt in der Hauptstadt

Immobilien in Wien sind tatsächlich derzeit sehr dynamisch - sowohl, was Preissteigerungen betrifft als auch, was Nachfrage und Erweiterungen betrifft. Sieht man die großen Investitionen in die Infrastruktur an, die die Stadt stemmt, dann verwundern Preisanstiege in diesen Regionen nicht. Rund um den Hauptbahnhof als ein plakatives Beispiel etwa entstehen gänzlich neue Gebiete in der Stadt mit entsprechend hochwertigen Angeboten. Genauso sieht man es an den ausgebauten U-Bahn-Strecken, die den ehemaligen Stadtrand ins Zentrum holen - und die die neuen Preisstrukturen dort durchaus rechtfertigen.


Mit der Infrastruktur steigen die Preise - auch in Wien

Außerdem ist trotz enormer Anstrengungen im Wohnungsmarkt (und ähnlich sieht es bei den neuen Büros aus) die Bautätigkeit hinter dem Wachstum der Nachfrage. So baut die Stadt eine Seestadt, also ein neues Wohnareal, im 22. Bezirk. Dieses Bauprojekt würde für sich genommen in den Top-Listen der Städte des Landes stehen, ist aber in Wien nur eines der Wohnanlagen, die neu gewonnen werden. Es sind riesige Anstrengungen der Hauptstadt, die nur halbwegs das an Angebot zur Verfügung stellen, was die Stadt in ihrem starken Wachstumspfad brauchen wird. Schließlich wird Wien, das einmal die größte Stadt der Welt war, einen neuen Rekordstand an Einwohnern prognostiziert.

In einer Situation des Wachstums an Nachfrage bei gleichzeitiger schleppender Versorgung im Angebotsbereich ist es auch klar, dass die Preise steigen. Im freien Markt ist das auch gut so, selbst wenn die Nachfragenden über höhere Preise klagen. Denn nur durch die Preise kann ein Investment lukrativer werden, also auch im Angebotsbereich die Lust steigen, vermehrt aktiv zu werden - genau das muss ja Ziel sein.

Wien ist von einer Blase weit entfernt...

Doch selbst wenn man all das nicht betrachtet, sind die warnenden Zahlen der OeNB noch kein Zeichen für eine Blase in Wien. Ein Viertel 'Überteuerung' der Immobilien sind noch weit von dem Preisverfall entfernt, den die US-Immobilien in der Krise vorgezeigt haben. Was dort an nicht vorhandenem Kapital zu Geld wurde, ist in Wien nicht denkbar.


Viel Altbestand, wenig Hypotheken, wenig privates Eigentum

Auch deshalb nicht, weil hier die meisten Projekte nicht auf Hypothekarkredit bauen, sondern auch der Altbestand an Immobilien in der Stadt noch immer einen wesentlichen Faktor darstellen. Nicht die gefährdeten kleinen Häuslbauer ohne Substanz prägen den Wiener Raum, sondern die Großprojekte der Stadt selbst.

Ihre Meinung dazu? Schreiben Sie hier!

#Geld #Immobilien #Krise #Zukunft #Veranlagung #Kredit #Wohnung


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